lunedì, 23, settembre 2019
tabelle spese inquilino proprietario

Spese condominiali: ripartizione tra inquilino e proprietario

Per le spese condominiali, l’amministratore deve rivolgersi sempre al locatore  Gli accordi diversi per la ripartizione delle spese condominiali riguardano i loro rapporti interni.

spese condominialiIl proprietario dell’immobile affittato rimane l’unico soggetto obbligato verso il condominio per il pagamento delle spese condominiali.

È a lui che l’amministratore deve rivolgersi in caso di morosità dell’inquilino.

Eventuali accordi diversi per la ripartizione delle spese condominiali riguardano i rapporti interni tra proprietario e inquilino.

Le spese a carico dell’inquilino.

L’art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

La legge sull’equo canone (L. n. 392/1978) prevede in particolare che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti, con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Per dirla diversamente, l’inquilino paga ciò che utilizza. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori e, nello specifico, delle spese condominiali, il proprietario può chiedere di sciogliere il contratto di locazione per inadempimento, altre al rimborso degli oneri condominiali pagati.

Tutto quanto detto innanzi trova applicazione in assenza di diversa pattuizione delle parti. Queste infatti possono diversamente regolare nel contratto di locazione la ripartizione delle spese condominiali tra di loro.

Il proprietario rimane l’unico soggetto obbligato verso il condominio.

Se l’immobile concesso in locazione è inserito in un condominio, i predetti criteri di ripartizione delle spese a carico dell’inquilino valgono esclusivamente nell’ambito del rapporto contrattuale interno tra proprietario e inquilino. Il Condominio rimane estraneo a tale rapporto, per cui unico soggetto obbligato verso il condominio per la ripartizione delle spese condominiali rimane il proprietario. In caso di mancato pagamento anche da parte dell’inquilino, l’amministratore del condominio agirà contro il proprietario dell’unità immobiliare locata

Nella prassi, peraltro, è frequente (salvo espresso divieto) che l’inquilino versi le somme per le spese relative all’amministrazione ordinaria e al semplice godimento delle parti comuni direttamente all’amministratore. Tuttavia, qualora l’inquilino ritardi, paghi parzialmente o non paghi del tutto le spese, l’amministratore può senz’altro richiedere il pagamento al proprietario dell’immobile. Quest’ultimo non può rifiutarsi di saldare la morosità, salvo poi rivalersi nei confronti dell’inquilino per ottenere la restituzione delle spese a lui spettanti in base al contratto di locazione (Trib. Bari, 10.3.2016, n. 1355).

Recupero delle morosità

Nell’ambito della ripartizione delle spese condominiali, dunque, l’amministratore deve rivolgersi sempre al locatore e non all’inquilino. Spetta al primo l’onere di pagare le spese, ordinarie o straordinarie, a prescindere dagli eventuali accordi siglati nel contratto di affitto. Accordi che, come detto, riguardano solo il rapporto interno proprietario-inquilino, e non anche il Condominio. Anche se l’inquilino non rispetta i patti siglati e non versa al Condominio le quote concordate con il proprietario, l’amministratore dovrà agire, eventualmente anche con decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., soltanto nei confronti del proprietario. Quest’ultimo potrà poi agire in rivalsa per ottenere la restituzione delle spese a carico dell’inquilino, facendo valere il contratto di affitto.

Per dirla con le parole della giurisprudenza: “La L. n. 392/1978 (c.d. dell’equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari” (Cass. civ. 12.1.1994, n. 246).

 

ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni Inquilino
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti Proprietario
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge Proprietario
Inquilino consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione Inquilino
Ispezioni e collaudi Inquilino
AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) Proprietario
Manutenzione ordinaria Inquilino
Imposte e tasse di impianto Proprietario
Forza motrice Inquilino
Ricarico pressione del serbatoio Inquilino
Ispezioni, collaudi e lettura contatori Inquilino
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEO SORVEGLIANZA E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione Proprietario
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione Inquilino
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme Proprietario
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme Inquilino
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni Proprietario
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni Inquilino
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili Proprietario
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili Inquilino
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza Proprietario
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza Inquilino
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI
Installazione e sostituzione degli impianti Proprietario
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti Proprietario
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario Inquilino
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale Inquilino
Proprietarioettura dei contatori Inquilino
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua Inquilino
IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinaria Proprietario
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) Inquilino
Inquilinoonsumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale Inquilino
per la manutenzione ordinaria
IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell’impianto Proprietario
Acquisti degli estintori Proprietario
Manutenzione ordinaria Inquilino
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi Inquilino
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato Proprietario
per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere
di flusso informativo anche da satellite o via cavo
Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione Inquilino
radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo
anche da satellite o via cavo
PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico Proprietario
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico Inquilino
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari Proprietario
Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari Inquilino
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura Proprietario
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione Inquilino
dei condotti e pozzetti
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere Proprietario
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni Inquilino
Inquilino Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni Inquilino
Installazione e sostituzione di serrature Proprietario
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati Inquilino
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, Proprietario
armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli Inquilino
segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide
e altro materiale di arredo
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile Inquilino
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali Proprietario
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti Proprietario
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti Inquilino
Manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario Inquilino
Rifacimento di chiavi e serrature Inquilino
Tinteggiatura di pareti Inquilino

 

Sostituzione di vetri Inquilino
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, Inquilino
degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo anche da satellite o via cavo
Verniciatura di opere in legno e metallo Inquilino
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento Inquilino
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamentoe condizionamento Proprietario
PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi Proprietario 10% Inquilino 90%
previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima,
premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.
Materiale per le pulizie Inquilino
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. Proprietario10% Inquilino90%
Manutenzione ordinaria della guardiola Proprietario10% Inquilino90%
Manutenzione straordinaria della guardiola Proprietario
PULIZIA
Spese per l’assunzione dell’addetto Proprietario
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali Inquilino
e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi,
ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta Proprietario
Spese per le pulizie appaltate a ditta Inquilino
Materiale per le pulizie Inquilino
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia Proprietario
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia Inquilino
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie Inquilino
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti Inquilino
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva Inquilino
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori Proprietario
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti Inquilino
SGOMBERO NEVE
Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso Inquilino

Per le Spese non inserite nella presente tabella si rinvia alle norme di legge ed agli usi locali.

LEGENDA

  • P = Proprietario/Locatore
  • I = Inquilino/Conduttore

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