sabato, 14, dicembre 2019

Interventi di recupero su balconi e terrazzi. l’Agenzia delle Entrate contraddice l’orientamento della Corte di Cassazione

Nel corso del mese di marzo l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una nuova guida sugli incentivi previsti in materia di recupero edilizio, fornendo alcune indicazioni sia sugli interventi sulle parti comuni, sia sugli immobili di proprietà esclusiva.

Riferendosi a terrazze e balconi, l’Agenzia delle Entrate ammette alla detrazione la sostituzione di parapetti, frontalini e ringhiere, la riparazione di parti murarie in qualità di parti comuni del condominio.

Resta il fatto che, secondo la giurisprudenza della Cassazione, balconi e terrazze vengono spesso individuate come proprietà esclusive dei condomini.

La guida dell’Agenzia delle Entrate. Con la guida pubblicata nel mese di marzo, l’Agenzia delle Entrate ha fornito numerose indicazioni in relazione all’applicazione dell’incentivo sul recupero edilizio degli edifici. Ci si riferisce, in particolare, all’incentivo fiscale previsto sui lavori di:

  • manutenzione ordinaria, straordinaria, di restauro / risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuata sulle parti comuni condominiali;
  • manutenzione straordinaria, di restauro / risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuata sulle proprietà individuali.

Per effetto di quanto previsto, da ultimo, dalla legge n. 145/2018, i contribuenti che effettuano interventi di recupero edilizio ammessi all’incentivo possono beneficiare di una detrazione pari al 50% delle spese sostenute su un massimale di 96.000 euro per immobile, suddivisa in 10 rate di pari importo.

Le indicazioni della guida su balconi e terrazze.Rispetto alle casistiche degli interventi ammessi all’incentivo, l’Agenzia delle Entrate indica alcune ipotesi riferite a terrazzi e balconi rispetto alla quale l’incentivo viene riconosciuto come intervento sulla proprietà esclusiva, oppure come intervento sulla parte comune del condominio. Nel dettaglio, viene chiarito quanto segue:

  • con riferimento agli interventi sulle singole unità abitative, viene ammesso all’incentivo il rifacimento del balcone o del terrazzo con altro avente caratteri essenziali diversi da quelli preesistenti, oppure la nuova costruzione;
  • con riferimento agli interventi sulle parti comuni ed agli interventi su balconi e terrazze, sono ammesse le riparazioni delle parti murarie (frontalini, cielo), la sostituzione dei parapetti e delle ringhiere con conservazione delle caratteristiche (materiali, sagome e colori) originali, interventi di riparazione e rinforzo e rifacimento pavimentazione dei terrazzi.

Nel complesso, le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate pongono dubbi sulla concreta possibilità di richiedere il beneficio per alcune delle fattispecie prospettate: quando è ammesso il rifacimento del pavimento di un terrazzo? Le ringhiere di un balcone privato possono essere ammesse in un intervento sulle parti comuni del condominio?

Quando un terrazzo è parte comune del condominio?Rispetto alla possibilità di ammettere all’incentivo sulle parti comuni condominiali gli interventi sulle terrazze, bisogna distinguere alcune fattispecie. Sono sicuramente ammesse all’incentivo le c.d. “terrazze di copertura” (ovvero le terrazze ricavate da un lastrico solare accessibile ad una pluralità di condomini) che possono considerarsi di proprietà esclusiva solo in forza di un titolo idoneo (in tal senso sent. Cass. n. 7449 del 07.07.1993). Diverso è il caso delle “terrazze a livello”, ovvero quelle terrazze ricavate da un lastrico solare accessibili esclusivamente ad uno dei condomini: in tal caso devono considerarsi di proprietà esclusiva alla stregua di un elemento accessorio all’alloggio (sentenza Cass. n. 8394 del 1990) salvo titolo contrario.Nello stesso senso si deve concludere nel caso in cui la terrazza insista su una sola proprietà esclusiva, come nel caso del c.d. “condominio orizzontale”.

Gli interventi condominiali riferiti a lavori su terrazze indicati dall’Agenzia delle Entrate non sembrano quindi improbabili ma – a differenza di altre ipotesi – devono essere oggetto di una valutazione analitica caso per caso: la molteplicità di casistiche non contribuisce a chiarire l’effettivo diritto vantato da alcuni condomini sulle terrazze a copertura di lastrici solari (“uti dominus” / “uticondominus”).

La possibilità di incentivare un intervento di manutenzione ordinaria, quindi, dipenderà dalla qualificazione della terrazza quale parte comune del condominio o meno.

Quando un balcone è parte comune del condominio? Rispetto all’ipotesi di intervento condominiale su balconi, invece, la giurisprudenza della Corte di Cassazione (coerentemente a quanto previsto per i terrazzi) individua, nel balcone, un’estensione naturale dell’alloggio privato (c.d. “balcone aggettante”), attribuendogli carattere di proprietà esclusiva (tra le altre sent. Cass. n. 587/2011).

L’apertura effettuata dall’Agenzia delle Entrate rispetto alla possibilità di incentivare gli interventi su parti comuni che coinvolgono i balconi (o meglio alcune loro componenti, tra cui parapetti, ringhiere, frontalini) sembrerebbe di fatto stridere con il “carattere esclusivo” attribuito dalla Cassazione a tali componenti. Si può solo presumere che, al fine di agevolare interventi che coinvolgono la facciata degli edifici, l’Agenzia delle Entrate consenta di assoggettare ad agevolazione anche quegli elementi delle parti private che assumono funzione di “decoro” quali appunto le ringhiere ed il frontalino.

Non essendo disponibili provvedimenti di prassi, prima di assoggettare ad agevolazione gli interventi che insistono su tali componenti (in particolare ringhiere e parapetti) si consiglia di interpellare l’Agenzia delle Entrate sullo specifico punto.

 

 

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