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Le tabelle millesimali: strumento per regolare la ripartizione delle spese per la gestione, la manutenzione e la conservazione dei beni comuni che costituiscono il condominio
Le tabelle millesimali, croce e delizia della vita dei condomini italiani, hanno tre funzioni essenziali: innanzitutto quella di regolare la ripartizione delle spese per la gestione, la manutenzione e la conservazione dei beni comuni che costituiscono il condominio stesso e quelle per l’erogazione dei servizi comuni (pulizia, illuminazione ecc.).
Contemporaneamente le tabelle millesimali assolvono alla ulteriore e fondamentale funzione di individuare il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’immobile condominiale ed in tal modo individuano anche il limite, per ciascun condomino, di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni.
Infine, le tabelle svolgono la funzione di verificare (proprio attraverso i millesimi) la validità delle assemblee condominiali e di calcolare le relative maggioranze.
Ciò premesso, va detto che le tabelle millesimali sono usualmente compilate da professionisti abilitati (geometri o ingegneri) e che in base alle nuove norme di Legge possono essere rettificate o modificate:
– sempre, se tutti i condomini acconsentono (unanimità);
– con la maggioranza di legge (e cioè con numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) se sono state compilate erroneamente o se sono, nel frattempo, mutate le condizioni di una parte dell’edificio in modo tale che risulti alterato per più di un quinto il valore anche di una sola unità immobiliare (si pensi ai casi non infrequenti di realizzazione di verande o di allargamento di superfici).
I millesimi attribuiti a ciascuna unità immobiliare non possono né devono essere presi a parametro del valore di mercato dell’appartamento, non essendo quella la funzione delle tabelle.
Infine, le tabelle millesimali sono spesso più di una: oltre quella generale, infatti, sono sovente compilate quelle destinate a ripartire le spese per le scale e l’ascensore (secondo i diversi criteri stabiliti dalla legge) e talvolta altre tabelle qualora siano da disciplinare l’uso e la ripartizione delle spese di altri servizi comuni condominiali (ad es. eventuali impianti sportivi condominiali).
Riferimenti normativi
Art. 69 disp. att. cod. civ.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Le tabelle millesimali sono generalmente redatte dal costruttore o dal venditore ed inserite in ogni contratto di acquisto e, pertanto, approvate dall’acquirente insieme al regolamento condominiale. Nel caso in cui il costruttore o il venditore non abbiano provveduto alla redazione delle summenzionate tabelle, a tale incombenza può procedere:
- l’assemblea dei condomini, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, comma 2, cod. civ., ovvero con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio (Cass. civ., 9 agosto 2010, n. 18477);
- il giudice, su richiesta di uno o più condomini (Cass. civ., 28 giugno 2004, n.11960)
Per quanto riguarda la revisione o la modifica delle tabelle, giova ricordare che la fattispecie di rettifica presuppone un errore delle tabelle millesimali e si differenzia dalla modifica in quanto quest’ultima, al contrario, comporta una sopravvenuta inadeguatezza delle stesse tabelle a rappresentare i valori delle singole unità immobiliari per evenienze che abbiano portato alla mutazione della quota di partecipazione, e dunque di spesa, rispetto a cose e servizi comuni.
Il legislatore ha statuito che solo all’unanimità possono essere rettificati o modificati i valori proporzionali delle singole unità immobiliari; ha poi aggiunto che è possibile rettificare/modificare le suddette tabelle anche nell’interesse di un solo condomino con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
ARTICOLO 1136 Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
(1)
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(1) Il presente articolo è stato così sostituito dall’art. 14 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. Si riporta di seguito il testo previgente:
“L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’ articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.”.
art. 1124 Codice Civile
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono (2). La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Le modifiche hanno riguardato:
– aggiunta, accanto alle scale, degli ascensori, in accoglimento di un consolidato orientamento giurisprudenziale;
– la parola “ricostruite” è mutata con quella “sostituiti”, non è chiaro con quale scopo;
– il riferimento ai piani o alle porzioni di piano è mutato in “valore delle unità immobiliari”.
