domenica, 15, dicembre 2019

Acqua, il rebus delle spese tra millesimi e consumi reali

Il legislatore non ha affrontato il tema idrico, se non richiamando l’art. 1117 del Codice civile in materia di impianti idrici come servizi confacenti il condominio. La questione, oggetto di riflessione, deve, a parere dello scrivente, essere affrontata sul piano delle norme del codice civile.

La riforma del condominio –  n. 220/2012 –  non  ha  inquadrato i criteri di riparto delle spese idriche.

Infatti, l’art.1123 del codice civile, rubricato Ripartizione delle spese, dispone che

le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune o per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Tuttavia, il legislatore, al 3° comma dell’art.1123 del codice civile, specifica che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico dei condomini che ne traggono utilità”.

Ma, dal tenore letterale della norma, le spese sono finalizzate alla conservazione e al godimento delle parti comuni e, come tale, nessuna finalità è attribuita alle spese di matrice idrica.

La questione assume un suo fondamento, nel momento in cui, il citato art.1123 e.e, in combinato disposto con l’art. 68 della disposizioni attuative al codice civile, dispone che

ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art.1118, per gli effetti indicati dagli artt.1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Pertanto, il legislatore ha stabilito il criterio della proporzionalità delle spese indicati dall’art.1123 e.e in combinato disposto dell’art. 68 delle disposizioni attuative, non richiamando nessun criterio di attribuzione per i consumi idrici, che sicuramente non possono seguire il valore millesimale, se non nel caso in cui non ci sono i cosiddetti contatori di sottrazione individuale, chiamati a misurare i consumi idrici negli edifici condominiali così come richiamato dalla giurisprudenza di legittimità con la sentenza n° 17557/ 2014 .

La sentenza in questione affronta il tema delle spese relative al consumo idrico, le quali devono essere ripartite in base all’effettivo consumo, se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche attraverso la lettura dei contatori di sottrazione come base certa l’addebito dei costi.

I concetti di “effettivo consumo” e” base certa”, richiamati dalla sentenza, non sono sufficienti ad inquadrare sul piano normativo i criteri di proporzionalità in quanto quest’ultimo ha una sua dimensione e funzione nel richiamato art. 68 delle disp. att. del codice civile.

Inoltre, la sentenza in questione conferma il principio secondo cui in

tema di condominio, fatta salva diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione istallati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, cod.civ., in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che adotta il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare – esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti sono rimasti vuoti nel corso dell’anno.

Dalla sentenza in oggetto, in assenza di contatori di sottrazione, si applicano i valori millesimali. Quindi, i contatori di sottrazione sono l’alternativa al criterio proporzionale indicato dall’art.68 disp. att. del codice civile.

La questione pone una problematica, ossia che i contatori di sottrazione sono espressione di consumi i cui criteri di spesa sono alternativi al criterio proporzionale indicato dall’art.1123 del codice civile. Come tale è sufficiente per affermare un vuoto normativo in tema di consumi idrici, che non può essere superato né per interpretazione analogica né tanto meno per interpretazione sistematica tra norme.

L’alternativa, per definire in termini normativi la ripartizione, diventa il “salvo diversa convenzione”, richiamato dall‘art.1123 del codice civile, ossia eventualmente un regolamento condominiale che disciplina i criteri di ripartizione dei consumi idrici, il cui principio legale, comunque, non ha una sua identità normativa.

Inoltre, la giurisprudenza di legittimità ha confermato che un’ eventuale delibera che ripartisce i consumi in base al numero delle persone sarebbe viziata per intrinseca irragionevolezza.

Ai criteri di riparto di spesa enudeati nella disamina in questione si sono poste ulteriori problematiche  in  materia di morosità,  che hanno portato in più occasioni l’Arera ad affrontare il tema della morosità idrica in generale e condominiale, in ultimo con il provvedimento del 16 luglio la n° 311/2019/R/IDR.

La delibera in questione antepone una serie di soluzioni per evitare la cessazione del servizio idrico condominiale, evitando, soprattutto, la disalimentabilità del servizio idrico per gli utenti domestici residenti, che versano in condizioni di documentato disagio economico-sociale, disciplinando periodicità e modalità di fatturazione, obbligo del versamento del deposito cauzionale per fronte alle morosità, attribuzione del bonus idrico ai soggetti con dichiarato stato di difficoltà economica, e promuovendo l’istallazione di un misuratore per singola unità immobiliare.

Inoltre, conferma l’ARERA che i consumi saranno calcolati nei confronti del condominio in base alla tariffa agevolata, ove per le famiglie numerose non si terrà solo conto dei soli metri cubi utilizzati, ma anche delle persone che abitano, premesso che deve essere garantito un minimo vitale di 50 litri al giorno per ogni persona.

I criteri richiamati dalla delibera ARERA non risolvono i problemi che attengono ai profili di ripartizione dei consumi idrici, attraverso al lettura dei contatori individuali rispetto al contatore generale istallato da un qualsiasi quedotto, che, in assenza di un criterio legale di ripartizione, rischiano di attribuire per natura convenzionale calcoli non corrispondenti alla certezza dei consumi effettivi cui deve corrispondere la quota di spesa dovuta.

A ciò si aggiunge che, un eventuale decreto ingiuntivo, quale obbligo dell’amministratore nei confronti dei condomini morosi diventerebbe infondato a fronte di un periodo semestrale, il cui totale di spesa è fatto su consumi stimati del contatore generale e non corrispondenti, spesso, al dato reale dei consumi effettivi dei contatori di sottrazione.

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