La sopraelevazione nel condominio.

In un Condominio, il proprietario dell’ultimo piano ha diritto di elevare nuovi piani e modificare l’altezza dell’edificio. Tale diritto, previsto dall’art. 1127 cod. civ., può essere esercitato autonomamente e, quindi, non necessita dell’assenso da parte degli altri condomini.

Tuttavia, il diritto alla sopraelevazione non è assoluto, ma vi sono dei limiti – di natura convenzionale e di natura legale – che devono essere rispettati. Se il proprietario non dovesse rispettare questi limiti, i singoli condòmini possono opporsi alla sopraelevazione, richiedendo anche la demolizione nel caso in cui l’opera sia già stata avviata.

I primi limiti, di natura convenzionale, sono ricordati direttamente dall’art. 1127 cod. civ., il quale recita che la costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio è consentita “salvo che risulti altrimenti dal titolo”. Infatti, sia il titolo di acquisto dell’appartamento che il regolamento condominiale potrebbero espressamente negare il diritto alla sopraelevazione al proprietario dell’immobile sito all’ultimo piano. È opportuno precisare, però, che il regolamento in questo caso deve essere di natura contrattuale, in quanto quello approvato con maggioranza non può “in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino” (art. 1138 cod. civ.).

Oltre alle limitazioni stabilite convenzionalmente, vi sono poi altri limiti, di natura legale, che sono imposti direttamente dal Legislatore. Il primo di questi – e forse il più importante di tutti – è quello che deriva dalle condizioni statiche dell’edificio. Il secondo comma dell’art. 1127 cod. civ., infatti, recita che “la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono”.

Il suddetto divieto prevede non solo che la struttura del fabbricato sia in grado di sopportare il peso della sopraelevazione, ma anche l’urto di forze in movimento, quali le sollecitazioni di origine sismica.

Si tratta, pertanto, di un limite di estrema importanza – specialmente per i fabbricati che sorgono in zone sismiche – e che, se non rispettato, può comportare anche la demolizione dell’opera già realizzata.

In particolare, assai di recente la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con sentenza del 29 gennaio 2018, n. 2115, ha stabilito che i condòmini sono legittimati ad ottenere la demolizione del manufatto nei casi in cui le condizioni statiche del condominio vengano aggravate.

Anzi, la Corte precisa che l’azione di demolizione può essere richiesta anche in presenza di condono. Gli Ermellini, infatti, specificano che l’eventuale sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici e non hanno alcuna incidenza nei rapporti tra privati (Corte di Cassazione, Sez. U. n. 11260/1992; Corte di Cassazione, n. 12966/2006 e Corte di Cassazione, n. 3031/2009)

Altri limiti al diritto di sopraelevare sono previsti dal terzo comma dell’art. 1127 cod. civ., il quale recita “i condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria e la luce dei piani sottostanti”.

Per quel che concerne il “decoro architettonico”, non vi è un concetto ben definitivo previsto dalla legge, pertanto la Giurisprudenza ritiene necessario accertare volta per volta la sussistenza o meno della violazione (Corte di Cassazione, n. 1286/2010)

Parimenti, anche la “notevole diminuzione dell’aria e della luce dei piani sottostanti” dovrà essere accertata caso per caso, valutando la sussistenza di variazioni di notevole importanza, in quanto le piccole variazioni non comportano alcuna conseguenza.

È importante notare che questi ultimi due limiti, a differenza del limite imposto per la salvaguardia delle condizioni statiche dell’edificio, non sono assoluti e, pertanto, presuppongo l’opposizione esercitata da altro condomino nei confronti di chi effettua l’elevazione.