Deleghe in condominio

A mezzo di delega una persona trasferisce ad un altra il potere di esercitare determinate funzioni. In condominio si parla spesso di delega per l’assemblea condominiale. Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Il condomino rappresentato conta come presente in assemblea sia per il conteggio delle teste che dei millesimi e concorre al raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea.

Chi può essere delegato?

La legge non stabilisce limiti, pertanto chiunque può essere il rappresentante di un condomino in assemblea ed esprimere pareri e voti al suo posto. Il codice civile prevede che anche un estraneo possa essere il delegato e partecipare all’assemblea di condominio.

Sulla questione alcuni regolamenti di condominio sono più restrittivi della legge e limitano a un gruppo più ristretto il potere di delega. In alcuni casi addirittura il regolamento potrebbe obbligare a scegliere come proprio delegato un altro condomino dello stesso stabile oppure un parente prossimo.

Il regolamento di condominio comunque non può mai sopprimere il diritto di delega cioè il condomino assente ha sempre la possibilità di farsi rappresentare da un suo delegato.

La delega all’amministratore di condominio è vietata

La novità principale introdotta dal art. 67 delle attuazioni del codice civile è al comma 5: “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Era pratica abituale degli amministratori farsi intestare deleghe dai condomini e partecipare in duplice veste all’assemblea. Questo fenomeno creava spesso situazioni di conflitto di interesse in cui l’amministratore doveva votare per approvare il suo operato o la sua riconferma.

La legge risolve di netto qualunque dubbio chiarendo che le deleghe all’amministratore di condominio sono vietate e nulle.

Limiti al numero di deleghe

Esiste un limite al potere di rappresentanza solo nei condomini con più di 20 condomini. In questo caso, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Facciamo un esempio: in un edificio con  21 condomini il quinto dei partecipanti è 4,2, per cui nessuno potrà esprimere in assemblea più di 4 voti o avere più di un quinto dei millesimi totali. Un estraneo con 4 deleghe è in regola e può votare 4 volte. Un condomino dello stabile con quattro deleghe è invece in difetto e dovrà scegliere a quale dei 5 voti, il suo più le quattro deleghe, rinunciare.

Deleghe non valide

Le deleghe intestate all’amministratore o in esubero del numero massimo sono da non conteggiarsi. I condomini in questo caso hanno esercitato male il loro diritto alla rappresentanza e contano come assenti in assemblea. Le deleghe in questione non potranno essere conteggiate al fine dei quorum e non potranno valere in fase di votazione.

Comproprietà

I comproprietari di un immobile normalmente contano come una persona sola in assemblea e possono dare una sola delega.

Deleghe false

Capita a volte che un condomino si faccia rappresentante di un altro senza che questo lo abbia autorizzato.

La disputa che ne deriva riguarda esclusivamente loro e l’unico legittimato a far valere la carenza del potere di rappresentanza è il condomino che sia stato falsamente rappresentato.

Capita a volte di avere un dubbio sulla legittima rappresentanza del condomino magari residente all’estero e da sempre delegante un suo vicino. In questi casi le richieste all’autorità giudiziaria fatte dagli altri condomini o dall’amministratore sono prive di efficacia, l’unico capace di rientrare nel pieno diritto dei suoi poteri è il condomino assente.

Falsificare una delega è un reato penale.

Delega con indicazione di voto

Capita che all’atto della delega il condomino rappresentato esprima una preferenza di voto per un determinato argomento all’ODG. Che cosa succede se in assemblea il rappresentante esprime un voto contrario al volere del delegante? Ai fini dell’assemblea il voto espresso vale e non può essere motivo di un’eventuale ricorso. La possibilità di esprimere due voti contrari tra di loro uno per sé e l’altro per la delega invece è una questione aperta in quanto la giurisprudenza non si è ancora espressa in maniera univoca.